سقف اجاره بهای مسکن؛ مصوبه دولت مشکل مستاجران را حل می نماید؟ - وبلاگ پاورست

جهت دریافت خدمات اجرای روف گاردن با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. روف گاردن و بام سبز با بهترین قیمت و بهترین کیفیت را از ما بخواهید.

دولتی ها از طرحشان دفاع می نمایند و می گویند با توجه به اینکه دادگاه ها حکم تخلیه صادر نمی نمایند در نهایت مستاجر برنده است، اما خودتان بهتر می دانید؛ دعوای مالک و مستاجر واقعا کلی اعصاب خردی دارد. از این گذشته مرور آمار های رسمی نشان می دهد در خردادماه قرارداد های اجاره در تهران به طور متوسط 27 درصد و در سایر نقاط شهری 31 درصد رشد نموده و به همین دلیل حتی اگر مصوبه ستاد ملی کرونا دقیق و درست رعایت گردد، دردی از مستاجرا دوا نخواهد شد.

پنچ نکته درباره مصوبه معین سقف افزایش اجاره بها

دولت روز یکشنبه در جلسه ستاد ملی مبارزه با کرونا حداکثر میزان افزایش اجاره در تهران را 25 درصد، در کلانشهر ها 20 درصد و در سایر شهر های کشور 15 درصد معین کرد. این مصوبه می گوید:

یک تمام اجاره نامه هایی که تاریخ سررسید آ نها فرا رسیده است پس از صدور مصوبه جدید و میزان افزایش اجاره بهای مصوب، اتوماتیک تمدید می شوند.

دو مصوبه ابلاغ شده سقف افزایش اجاره بها یا رهن را در حدود سه هزار و 300 شهر کشور معین می نماید. به این ترتیب که اجاره بها و رهن در تهران 25درصد، در هفت کلانشهر بالای یک میلیون نفر جمعیت 20درصد و در مابقی شهر ها تا 15درصد، قانونی به حساب می آید. مشهد، اصفهان، کرج، شیراز، تبریز، قم و اهواز هفت شهری هستند که بالای یک میلیون نفر جمعیت دارند و سقف افزایش قیمت در آن ها بر اساس مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا 20 درصد خواهد بود. به جز تهران که قانون برای آن سقف افزایش 25 درصدی معین نموده در بقیه نقاط کشور صاحبخانه ها نباید کرایه خانه را بیش از 15 درصد بالا ببرند.

سه مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا درباره سقف مجاز افزایش قیمت اجاره ها، دارای چند شرط است. مثل اینکه مستاجر در دوره اجاره فعلی به تعهدات خود عمل نموده باشد. مستاجری که موجب ضرر و زیان مالک شده مشمول این تمدید نمی گردد. همچنین در صورتی که مالک در دوره اجاره، قصد فروش رسمی ملک را داشته باشد، مستاجر باید ظرف مدت دو ماه، ملک را تخلیه کند. همچنین اگر مستاجر سقف اجاره معین شده یعنی 25 درصد و 20 درصد و 15 درصد را قبول نکند، می تواند خانه را تخلیه کند.

چهار در سال 88 هیات دولت وقت، مصوبه ای درباره الزام صدور کد رهگیری را تصویب کرد. کد رهگیری ابزاری بود برای کنترل بازار؛ هم از نظر قیمت و هم از لحاظ بورس بازی مسکن در کشور، اما دیوان عدالت اداری در سال 94 یک بند این مصوبه را دارای ایراد قانونی دانست و الزام دریافت کد رهگیری را ابطال کرد، اما از روز یکشنبه و با مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا از نظر قانونی تمام معاملات اعم از اجاره، خرید، فروش، رهن و هر نوع مبایعه نامه ای حتما دوباره باید با کد رهگیری انجام گردد.

پنج مصوبه تنها برای تمدید قرارداد ها صدق می نماید و شامل قرارداد های جدید نمی گردد. بر اساس مصوبه قرارداد ها به صورت اتوماتیک یک سال با ارقام افزایشی جدید تمدید می گردد و بر اساس مصوبه تا زمانی که شرایط کرونا در کشور وجود دارد ادامه خواهد داشت. در این مدت دادگاه ها حکم تخلیه صادر نمی نمایند.

در بازار اجاره چه خبر است؟

مصوبه دولت درباره سقف افزایش را فراموش کنیم و ببینم در کف بازار چه اتفاقاتی رخ می دهد؛ آخرین گزارش بانک مرکزی از شرایط بازار مسکن شهر تهران نشان می دهد تورم اجاره بها در خردادماه به حدود 27 درصد رسیده است. این رقم میانگین افزایش مبلغ اجاره در یک سال گذشته است و یعنی خیلی از قرارداد ها با افزایش بیشتر از 27 درصد امضا شده اند. همچنین بر اساس گزارش بانک مرکزی، افزایش مبلغ اجاره در خردادماه برای کل مناطق شهری 31 درصد محاسبه شده است. این مورد معین سقف 25 درصدی برای افزایش مبلغ اجاره برای شهر تهران را تا حدودی غیرممکن نشان می دهد. به خصوص اگر شرایط بازار اجاره تابستان پارسال را هم در نظر بگیریم، شرایط کمی سخت تر می گردد.

از سوی دیگر گزارش مرکز آمار مربوط به تابستان سال 98 نشان می دهد آن موقع مبلغ اجاره خانه در کل کشور ظرف یکسال به طور میانگین 25 درصد افزایش داشته است. توجه داشته باشید که شهر های کوچک هم در محاسبه این رقم تاثیرگذار بودند. اگر صرفا شهر تهران را در نظر بگیریم، می بینیم سال گذشته مالکان تهرانی به طور میانگین 31 درصد به مبلغ اجاره خانه شان اضافه نموده اند. بعید نیست با توجه به ادامه دار بودن افزایش قیمت مسکن و رسیدن آن به متری 20 میلیون تومان، مالکان در حال حاضر به رقمی نزدیک به 30 درصد فکر نمایند.

طرح معین سقف اجاره بها چه مزیت هایی دارد؟

خیلی از مالک ها چشمشان به قیمت مسکن است. وقتی ارزش خانه بالا می رود، کلی به مبلغ اجاره بها اضافه می نمایند. نمونه این اتفاق را به وضوح می توان در بازار اجاره مسکن سال 98 مشاهده کرد. بیایید به سال گذشته برگردیم. قیمت مسکن دو برابر شده و حالا مالکان فکر می نمایند باید اجاره را هم دو برابر نمایند. آن ها که می دانند مستاجرشان توانایی پرداخت اجاره دو برابری را ندارد، از سر لطف و با کلی انصاف به خرج دادن، اجاره خانه را 50 درصد افزایش می دهند. درحالی که همین افزایش 50 درصدی هم خیلی بالاتر از حد توان مستاجر ها است. افزایش مبلغ اجاره تابع قیمت خرید و فروش مسکن نیست، بلکه عموما باید بر اساس نرخ تورم باشد. اگر از این زاویه به ماجرا نگاه کنیم، افزایش 22 درصدی اجاره بها منطقی به نظر می رسد. این رقم همان تورم نقطه به نقطه است که نشان می دهد قیمت ها در خردادماه سال جاری نسبت به خرداد پارسال چقدر افزایش پیدا نموده. از آنجایی که خیلی از مالک ها به اشتباه اجاره خانه را تابع قیمت مسکن می دانند، معین سقف اجاره بها توسط دولت می تواند به متعادل شدن بازار اجاره یاری کند تا دیگر شاهد استدلال های عجیب و غریب مالک ها نباشیم. هرچند شاید همچنان نمی توان به اجرایی شدن طرح معین سقف افزایش مبلغ اجاره امیدوار بود.

چرا به رعایت سقف افزایش اجاره امیدوار نیستیم؟

معین سقف افزایش مبلغ اجاره به میزان 25 درصد در تهران، 20 درصد در بقیه کلان شهر ها و 15 درصد در بقیه شهرها، هرچند در ظاهر مناسب به نظر می رسد، ولی صرفا جنبه پیشنهاد دارد. چراکه در عمل بعید است بتوان صاحبخانه ها را به رعایت این سقف مجبور کرد. خیلی از قرارداد های اجاره به صورت غیررسمی امضا می شوند و هیچ کد رهگیری برای آن ها صادر نمی گردد. از طرف دیگر اغلب صاحبخانه ها و مستاجر ها برای تمدید قراردادشان سراغ مشاوران املاک نمی فرایند و صرفا قرارداد قبلی را تمدید می نمایند. حالا در این بین افزایش مبلغ اجاره خانه صرفا براساس توافق دو طرف معین می گردد. اگر صاحبخانه کوتاه بیاید و به مبالغ کم راضی گردد، باید خدا را شکر کرد، ولی اگر صاحبخانه بخواهد اجاره بیشتری بگیرد، مستاجر چاره ای جز تخلیه ندارد. حالا با کنار رفتن مستاجر قبلی، صاحبخانه سراغ افراد جدیدی می رود که اطلاعی از شرایط اجاره سال قبل خانه ندارند و معلوم نیست در قرارداد جدید مبلغ اجاره خانه چقدر افزایش پیدا کند. مشابه این مورد را درباره مصوبه قبلی ستاد ملی مبارزه با کرونا هم شاهد بودیم.

پیش از این ستاد مقابله با کرونا قرارداد های اجاره را به صورت اتوماتیک به مدت دو ماه تمدید کرد. با این حال آنچه که در بازار شاهد بودیم، عمل نکردن صاحبخانه ها به این مصوبه بود. گزارش ها از شرایط اجرایی شدن مصوبه تمدید قرارداد های اجاره نشان می دهد خیلی از صاحبخانه ها عذر مستاجرشان را بعد از سرانجام قرارداد خواستند و حتی صادر نشدن حکم تخلیه و رسیدگی نکردن به پفراینده ها و دعاوی مرتبط با این قضیه توسط شورای حل اختلاف یاریی به مستاجر ها نکرد. چون صاحبخانه لجوج می تواند با قطع کردن انشعاب آب، برق و گاز یا حتی تاخیر در پس دادن پول پیش برای مستاجر دردسر درست کند.

نسخه بقیه کشور ها برای ساماندهی بازار اجاره مسکن

طرح معین سقف اجاره بها غیر از صاحبخانه ها، منتقدانی هم در میان بخشی از کارشناسان مالی دارد. آن ها که می گویند هرگونه اقدام قهری دولت و مداخله دستوری نتیجه عکس می دهد. با این حال باید بدانیم وضع قوانین دولتی برای کنترل بازار مسکن، محدود به کشور ما نیست. در حال حاضر کشور هایی مثل اتریش، اسپانیا، آمریکا، آلمان، بلژیک، پرتغال، دانمارک، سوئد، سوئیس، فرانسه، کانادا و نروژ مقرراتی برای کنترل سقف افزایش مبلغ اجاره بها دارند. با این حساب می توان گفت قانون معین سقف افزایش اجاره بها در بقیه کشور ها سابقه دارد و امکان اجرایی شدن آن شاید چندان دور از ذهن نیست. این گزارش بر خلاف کسانی که می گویند دولت نمی تواند روی قرارداد بین مالکان و مستاجران کنترل داشته باشد، نشان می دهد خیلی از کشور ها در حال کنترل مبالغ اجاره بها هستند.

برخی کشور ها علاوه بر قانون های معمول خود برای کنترل بازار مسکن، با توجه به شرایط ناشی از شیوع کرونا مقررات سختگیرانه تری برای قرارداد های اجاره گرفته اند. در استرالیا قرارداد های اجاره کاملا اتوماتیک به مدت شش ماه تمدید شده اند. دولت نیوزلند نیز مالکان را تا شش ماه از افزایش مبلغ اجاره بها منع نموده و تا سه ماه امکان انتها قرارداد را نمی دهد. در اتریش قرارداد های اجاره تا سرانجام سال میلادی تمدید شده اند. آفریقای جنوبی این اختیار را به دادگاه ها داده تا اجاره بهای مستاجران آسیب دیده را کاهش دهد. همچنین در کانادا مالکان تا سرانجام شرایط اضطراری حق افزایش مبلغ اجاره بها را ندارند.