خزان متفاوت مسکن هفت شهر - وبلاگ پاورست

به گزارش دنیای اقتصاد، در تهران طی هفته های ابتدایی پاییز، میانگین قیمت آپارتمان به میزان کمتر از یک درصد نسبت به شهریور کاهش پیدا کرد. در مرکز همچنین طی فصل جاری حجم عرضه فایل آپارتمانی افزایش محسوس یافت.

با این حال، شرایط بازار مسکن دیگر کلان شهر ها با تهران دو تفاوت پاییزی دارد. از یکسو، میانگین قیمت مسکن کرج، مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز، اهواز و قم در ماه مهر حدود نیم درصد افزایش پیدا کرده و از سوی دیگر، فایل های فروش نسبت به تابستان به میزان 20درصد کم شده است.

بررسی ها درباره این دو تفاوت مسکن کلان شهر ها در مقایسه با تهران تعیین می کند، انتظارات در بازار املاک سایر منطقه ها شهری، تحت تاثیر فاکتور جاماندگی قیمت از فرآیند رشد قیمت املاک مرکز است.تفاوت زمانی فاز جهش بین تهران و دیگر کلان شهرها، اکنون کل بازار مسکن را در فاز تنظیم قیمت قرار داده است.

با تغییر راستا قیمت مسکن در 7 کلان شهر کشور، خزان متفاوت بازار ملک در این کلان شهر ها در مقایسه با قیمت مسکن شهر تهران رقم خورد.

مهرماه امسال راستا تورم مسکن در 7 کلان شهر کشور برخلاف راستا تورم مسکن در شهر تهران بود و همین عامل باعث شد در این کلان شهر ها شرایط کاملا متفاوتی در مقایسه با بازار معاملات مسکن شهر تهران تجربه شود. هر چند در یک مولفه یعنی فرایند تورم مسکن، شرایط در تهران و 7 کلان شهر دیگر کشور یکسان است.

بررسی ها درباره شرایط تحولات قیمت مسکن در 7 کلان شهر کشور و مقایسه آن با شهر تهران نشان می دهد، در مهرماه فرایند تورم مسکن در 8 کلان شهر، کاهشی شد.

یعنی سرعت رشد قیمت در این شهر ها در حال کاهش است. اما مقطع زمانی پاییز در این کلان شهر ها در مقایسه با تهران، دارای دو تفاوت عمده است. اول اینکه، با وجود افت قیمت مسکن در تهران، در کلان شهرها، میانه قیمت مسکن با رشد مثبت همراه شده است.

از سوی دیگر، تفاوت دوم هم مربوط به کاهش میل به فروش در این 8 کلان شهر در مقایسه با شرایط عرضه مسکن در شهر تهران است.

نتیجه مهمی که می توان از این شرایط و مقایسه بازار معاملات مسکن پاییزی تهران و 7 کلان شهر دیگر شامل کرج، مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز، اهواز و قم مطرح نمود آن است که در کلان شهرها، انتظارات نسبت به آینده قیمت، مثل تهران، هنوز کاهشی نیست.

یک دلیل مهم که می توان از آن به عنوان دلیل اصلی این موضوع یاد کرد، مساله جاماندگی سطح قیمت کلان شهر ها از میزان رشد قیمت مسکن در شهر تهران است.

همواره تحولات قیمتی در شهر تهران اعم از رشد یا کاهش قیمت، پیش تر و جلوتر از تحولات قیمتی در سایر شهر ها بوده است. جاماندگی سطح قیمت مسکن در کلان شهر ها از میزان رشد قیمت مسکن در شهر تهران در آمار های مربوط به تحولات قیمتی مرکز و این کلان شهر ها مشاهده می شود.

جهت متفاوت تورم مسکن تهران

اطلاعات به دست آمده از شرایط قیمت مسکن در 7 کلان شهر کشور برگرفته از بازار نیازمندی های آنلاین دیوار، نشان از خزان متفاوت بازار مسکن در این شهر ها در مقایسه با تهران دارد.

مهر ماه امسال در حالی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 5/ 0 درصد افت کرد که در همین بازه زمانی، قیمت مسکن در این کلان شهر ها با رشد 5/ 0 درصدی همراه شد.

این موضوع نشان می دهد در شرایطی که تورم مسکن در مهرماه در بازار معاملات واحد های مسکونی شهر تهران منفی شده است در 7 کلان شهر یادشده، تورم مثبت در بازار مسکن تجربه شده است.

با این حال نگاهی به تورم مسکن در هر دو گروه از این شهر ها یعنی شهر تهران از یک طرف و 7 کلان شهر دیگر از سوی دیگر نشان می دهد فرایند تورم مسکن در هر دو گروه و در هر 8 کلان شهر کاهشی است.

از این منظر می توان بیان نمود تهران و این 7 کلان شهر شرایط مشابهی دارند. در حالی که تورم فصلی در بهار امسال در شهر تهران معادل 2 درصد بود، این میزان تورم در 7 کلان شهر برابر با صفر شد.

در تابستان تورم فصلی مسکن تهران 5 درصد و تورم فصلی مسکن در 7 کلان شهر 6 درصد بود. اما در مهرماه در حالی که تورم مسکن شهر تهران به منفی 5/ 0 رسید، قیمت پیشنهادی مسکن در 7 کلان شهر 5/ 0 درصد افزایش یافت.

اگرچه تورم مسکن مهرماه در تهران منفی و تورم مسکن 7 کلان شهر مثبت شده است، اما فرایند تورم در هر دو گروه کاهشی بوده است.

با این حال، خزان بازار مسکن در شهر تهران دو تفاوت مهم با پاییز بازار مسکن در 7 کلان شهر داشت. همزمان با منفی شدن تورم مسکن در تهران در مهرماه سرعت رشد قیمت مسکن در 7 کلان شهر افزایشی بود.

از سوی دیگر اطلاعات مربوط به فایل های ارائه شده برای فروش مسکن در این 7 کلان شهر از کاهش میل به فروش در سمت عرضه خبر می دهد.

کاهش 20 درصدی فایل فروش

اطلاعات موجود در این زمینه نشان می دهد حجم فایل های فروش آپارتمان در 7 کلان شهر یاد شده در مهرماه، نزدیک به 20 درصد در مقایسه با شهریور ماه کاهش یافته است.

در صورتی که در مهرماه در شهر تهران نیروی خروج از بازار مسکن قوی تر از نیروی ورود به بازار مسکن بود و افت معاملات بیشتر تحت تاثیر نخریدن مسکن بود تا نیروی نفروختن از سوی فروشنده ها.

در مهرماه در حالی که حجم عرضه فایل به بازار مسکن 7 کلان شهر کشور کاهش یافت، اما عرضه فایل فروش به بازار مسکن تهران کاهشی نبود.

چرا که در تهران در مهرماه اگر چه حجم معاملات خرید مسکن کاهش یافت، اما از آنجا که عمده فروشنده ها چشم انداز قیمت مسکن را کاهشی تصور می کردند و امیدی از بابت رشد محسوس قیمت در آینده نزدیک نداشتند، عرضه فایل به بازار را محدود نکردند.

همین موضوع باعث شد اگر چه حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه کاهش یافت، اما این کاهش به واسطه عدم فروش و کاهش عرضه فایل نبود بلکه بیشتر ناشی از کاهش تقاضا برای خرید مسکن وکاهش ورود به بازار بود.

یک دلیل مهم درباره این دو شرایط متفاوت در بازار معاملات مسکن شهر تهران و بازار مسکن 7 کلان شهر یاد شده به جاماندگی تورم مسکن در این شهر ها نسبت به تورم مسکن تهران مربوط می شود.

در واقع انتظارات تورمی و ریسک های غیراقتصادی و نگاه فعالان بازار مسکن نسبت به شرایط موجود و شرایط پیش رو در 7 کلان شهر نیز مانند تهران است، اما سطح قیمت مسکن در 7 کلان شهر در راستا رشد از تورم مسکن تهران جا مانده بود.

همین شرایط باعث شده است که در شرایط فعلی که تورم مسکن در شهر تهران منفی شده است رشد مثبت قیمت مسکن در کلان شهر ها به ثبت برسد.

میانگین قیمت مسکن 7 کلان شهر

برآورد ها نشان می دهد میانگین قیمت پیشنهادی واحد های مسکونی در 7 کلان شهر کرج، مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز، اهواز و قم به 15 میلیون تومان رسیده است. از ابتدای امسال تا خاتمه مهرماه (7 ماه اول سال 1400) میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 4 درصد رشد کرده است این میزان رشد در 7 کلان شهر یاد شده معادل 10 درصد بوده است.

میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در کلان شهر کرج براساس سطح قیمت های پیشنهادی هم اکنون 14 میلیون تومان، مشهد 14 میلیون و 700 هزار تومان، اصفهان 18 میلیون و 500 هزار تومان، تبریز 13 میلیون تومان، شیراز 19 میلیون و 400 هزار تومان، اهواز 11 میلیون و 600 هزار تومان و قم 12 میلیون و 800 هزار تومان است.

این قیمت ها نشان می دهد بعد از شهر تهران گران ترین کلان شهر کشور به لحاظ سطح میانه قیمت مسکن، کلان شهر شیراز است که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در آن از 19 میلیون تومان فراتر رفته است.

این در حالی است که در میان این 8 کلان شهر ارزان ترین شهر به لحاظ سطح میانه قیمت مسکن کلان شهر اهواز با میانگین قیمت پیشنهادی 11 میلیون و 600 هزار تومان به ازای هر مترمربع واحد مسکونی است.

این قیمت ها در واقع از محاسبه و برآورد سطح قیمت پیشنهادی فایل های فروش مسکن درج شده در سامانه نیازمندی های آنلاین دیوار مربوط به مقطع زمانی مهرماه 1400، به دست آمده است.